Construir casa para arrendar sem direito à isenção de mais-valias

Vender uma habitação e aplicar o valor na compra de um terreno para construir uma casa para arrendar não dá direito à isenção de IRS sobre as mais-valias, esclarece a Autoridade Tributária (AT). O novo regime criado pelo Governo de Montenegro sobre a isenção de mais-valias abrange apenas a aquisição de imóveis já construídos para colocar a arrendar.

A recente informação vinculativa divulgada pelo Fisco surge na sequência de um pedido de esclarecimento apresentado por um contribuinte que pretendia vender um apartamento (que não constitui a sua habitação própria e permanente) para aplicar o valor obtido “na aquisição de um terreno e posterior construção de uma moradia unifamiliar destinada a arrendamento habitacional”. O objetivo era saber se esse investimento poderia beneficiar da isenção de mais-valias no IRS.

Ao analisar alínea a) do n.º 7 do artigo 10.º do Código do IRS, o AT constata que “o legislador restringiu expressamente o benefício à ‘aquisição da propriedade de outros imóveis’. E, por isso, “o investimento na aquisição de um terreno e os subsequentes custos suportados com a empreitada de construção, ainda que com o propósito de constituir uma moradia autónoma para arrendamento, não se enquadram na previsão legal de ‘aquisição da propriedade de imóveis’, a qual pressupõe a transmissão de um bem imóvel já edificado e constituído na esfera jurídica do adquirente”, explica ainda na mesma nota.

Posto isto, o Fisco conclui que “o montante aplicado na aquisição de um terreno e na subsequente construção de um edifício não é legalmente elegível para efeitos do regime de exclusão de tributação de mais-valias previsto no n.º 7 do artigo 10.º do CIRS, por falta de previsão e enquadramento na letra da lei”. Ou seja, a compra de um terreno para construir uma casa, ainda que seja destinada ao arrendamento, não se enquadra no conceito legal de aquisição de imóveis, pelo que não tem direito à isenção de mais-valias.

Aqui há uma diferença assinalável face ao “regime de reinvestimento em habitação própria e permanente, previsto na alínea a) do nº 5 do artigo 10.º do Código do IRS, onde a lei prevê expressamente a elegibilidade do valor aplicado na aquisição de ´terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção´”. No regime criado pelo Governo de Montenegro sobre isenção de mais-valias na compra de casas para arrendar foi omitida “deliberadamente” a aquisição de terrenos para construção e os respetivos custos de edificação, diz ainda.

O que é preciso para ter isenção de mais-valias na compra de casas para arrendar?

Para beneficiar do novo regime de isenção de mais-valias com a venda onerosa de imóveis destinados ao arrendamento habitacional, realizada entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, a AT recorda que é preciso verificar cumulativamente uma série de condições descritas no artigo 10º do Código do IRS:

• O montante reinvestido deve corresponder ao valor de realização da venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para adquirir o imóvel;
• O imóvel tem de estar localizado em território nacional e ser destinado ao arrendamento habitacional, desde que a renda mensal não exceda os 2.300 por mês;
• o reinvestimento tem de ser efetuado no prazo compreendido entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
• o contribuinte deve manifestar “expressamente a intenção de reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação”.