Build to Rent: novos apoios fiscais insuficientes para mudar cenário

Construir casas de raiz para arrendar continua a ser, em Portugal, mais teoria do que prática, mesmo num país onde encontrar casa para arrendar se tornou uma das maiores fontes de ansiedade das famílias. O modelo Build to Rent (BTR) – empreendimentos residenciais pensados exclusivamente para arrendamento, sobretudo no segmento médio – está ainda “muito longe de ser uma realidade”, ao contrário do que sucede em vários mercados europeus, conclui a consultora Cushman & Wakefield (C&W) num relatório sobre Lisboa e Porto.

Segundo o ECO, a consultora sublinha que Portugal vive “quase duas décadas de subprodução” de habitação nova e um mercado de arrendamento assente quase só no stock existente, “granular, disperso e pouco profissionalizado”, lê-se na publicação. 

Em 2025, os apartamentos usados representaram 88% das vendas na Área Metropolitana de Lisboa e 73% na do Porto. Neste contexto, o BTR esbarra numa equação bem conhecida: enquanto a promoção para venda oferecer um perfil risco‑retorno mais atrativo – com receitas a entrar ainda durante a construção e forte absorção mesmo com preços em máximos –, “poucos promotores arriscam construir para arrendar”. 

A isto somam‑se o IVA de 23% na construção, “a menor familiaridade da banca” com este tipo de projetos e um regime de arrendamento “pouco apelativo para os senhorios”, o que faz com que o mercado suba de preço “sem melhorar em qualidade, escala ou diversidade”.

Ainda assim, a C&W identifica nichos onde o BTR pode funcionar já hoje: “freguesias suburbanas bem consolidadas” que combinam rendas suficientemente elevadas com custos de solo mais baixos do que nas zonas centrais. Na área de Lisboa, o estudo destaca Lumiar, Santa Clara e Marvila, bem como Porto Salvo (Oeiras) e algumas uniões de freguesias de Loures. No Porto, o padrão é “mais favorável ao BTR”, com potencial em Paranhos, Matosinhos/Leça da Palmeira e Santa Marinha (Vila Nova de Gaia), onde “os níveis de renda apresentam um alinhamento mais eficiente”. A lógica é a de um “anel intermédio” metropolitano: nem o centro, onde o modelo é economicamente frágil, nem a periferia profunda, onde as rendas não chegam para suportar os custos.

É neste cenário que o pacote fiscal “Construir Portugal — Arrendamento e Simplificação”, aprovado no final de 2025, ganha relevância. De acordo com o jornal, as medidas incluem a redução do IVA da construção de 23% para 6% em habitação para arrendamento até 2.300 euros mensais, uma taxa de IRS de 10% para rendimentos de arrendamento com contratos mínimos de três anos (em vez de 25%), isenção de AIMI para imóveis arrendados nesse limite e a criação de contratos específicos de BTR com incentivos fiscais associados. A C&W vê o pacote como “um sinal positivo de mudança”, por reconhecer o problema estrutural da oferta e introduzir incentivos mais favoráveis, “mas avisa que é pouco provável que, por si só, sejam suficientes para resolver o problema”.

Para que o BTR se torne uma verdadeira alternativa à promoção para venda, a consultora defende que é preciso ir mais longe: industrializar a construção para reduzir custos e prazos, garantir acesso a terrenos em regime de concessão a preços compatíveis com rendas acessíveis, simplificar e acelerar licenciamentos e, sobretudo, criar um enquadramento regulatório próprio. 

O relatório sugere medidas como majoração de capacidade construtiva, flexibilização de exigências como estacionamento em cave e preferência ao BTR junto de eixos de transporte público. “O problema da habitação em Portugal é estrutural e não se resolve com uma lei nem com um pacote fiscal”, conclui a C&W, sublinhando que a viabilização do BTR dependerá de políticas públicas que tratem o arrendamento profissional “como um produto específico” e o promovam como alternativa real à construção para venda.