BdP antecipa alívio na pressão sobre preços das casas

Durante uma década, a construção de habitação não acompanhou o crescimento do número de famílias no país, criando um défice estimado de cerca de 300 mil fogos. No entanto, o Banco de Portugal (BdP) antecipa que, em 2025, a oferta disponível consiga, finalmente, acompanhar a evolução da procura – ou pelo menos atenuar este problema estrutural, que se arrasta há anos. A instituição não prevê uma descida dos preços das casas, mas admite que a tendência de normalização da relação entre procura e oferta deverá traduzir-se numa “estabilização das pressões demográficas sobre o mercado”.

No Boletim Económico divulgado esta segunda-feira, 15 de junho de 2026, o supervisor destaca que “desde 2017, os preços das habitações mais do que duplicaram a nível nacional e a acessibilidade à habitação deteriorou-se acentuadamente”. Segundo a instituição, esta subida não está relacionada com fenómenos de crédito fácil ou especulação financeira, mas sim com o forte aumento da procura num mercado incapaz de responder com nova oferta ao mesmo ritmo.

O crescimento do número de agregados familiares – impulsionado por fluxos migratórios mais intensos do que os refletidos nas estatísticas oficiais – superou de forma consistente o volume de novas casas construídas. De acordo com as estimativas demográficas do Banco de Portugal, que incorporam dados da Segurança Social para corrigir em alta os números da imigração, o défice acumulado entre a construção de novas casas e o aumento do número de famílias atingiu cerca de 300 mil fogos só na última década.

Ainda assim, o reequilíbrio esperado para este ano não elimina os efeitos acumulados dos últimos anos. O BdP sublinha que os preços das casas e as rendas evoluíram em paralelo, tendo mais do que duplicado desde 2017, sem sinais de uma valorização excessiva alimentada pelo crédito. Para o banco central, esta evolução reforça a ideia de que os desequilíbrios observados no mercado habitacional não tiveram origem no sistema financeiro, mas, sobretudo, na combinação de três fatores fundamentais: choque demográfico; oferta lenta; e forte atratividade da habitação como aplicação da poupança.

Construção longe de dar resposta à falta de oferta

Do lado da oferta, o Banco de Portugal descreve um setor da construção em recuperação, mas ainda longe de conseguir responder plenamente às necessidades do mercado. O BdP lembra que, em 2025, “foram concluídos cerca de 26.700 novos fogos para habitação (…) o que compara com 25.300 em 2024 e 23.100 em 2023”, ao mesmo tempo que “o número de novos fogos licenciados atingiu 41.900 – o nível mais elevado desde 2008”. Apesar desta evolução positiva, a atividade continua abaixo dos níveis observados antes da crise financeira.

A falta de mão de obra, os custos de construção elevados, a reduzida produtividade do setor e os demorados processos de licenciamento continuam a limitar a capacidade de aumentar a oferta de habitação. Ao mesmo tempo, a forte valorização dos imóveis permitiu às empresas melhorar as suas margens e avançar com novos projetos, embora sem reflexos visíveis na acessibilidade da habitação.

No boletim, o supervisor alerta ainda para os constrangimentos estruturais que continuam a marcar o mercado. Não falta necessariamente solo urbano no país, mas ele é escasso onde a procura é mais intensa, como nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto e no Algarve, onde “os rácios de edificação permanecem baixos em muitas áreas”, o que “contribui para restringir a oferta de nova habitação, precisamente onde a pressão da procura é maior”.

A estrutura do parque habitacional também dificulta uma resposta rápida às necessidades do mercado. Muitas habitações têm dimensões superiores às necessidades dos agregados que as ocupam e predominam edifícios de baixa altura. Diz o BdP que cerca de 84% dos edifícios residenciais têm apenas um ou dois pisos, o que limita o aumento da oferta habitacional nas zonas urbanas mais pressionadas. A reduzida expressão da habitação pública constitui outro dos desafios identificados. O banco central recorda que a habitação social representa apenas cerca de 2% do parque habitacional nacional, uma das percentagens mais baixas entre os países da OCDE.

Fenómenos como o alojamento local surgem no documento como fatores adicionais de pressão nas zonas turísticas e centrais, onde a competição entre residentes e visitantes é mais direta, mas o BdP insiste que o impacto do AL explica apenas uma parte do aumento dos preços.

Perante este cenário, o BdP conclui que o desequilíbrio entre o crescimento do número de famílias e a construção de novas habitações terá sido, em larga medida, corrigido. Como consequência, “as pressões demográficas sobre os preços tenderão a ser mitigadas no futuro próximo”. Ainda assim, a instituição alerta que esta evolução não significa uma descida dos preços da habitação. O principal desafio continua a ser a perda de acessibilidade registada nos últimos anos, razão pela qual o mercado habitacional deverá continuar a merecer acompanhamento por parte das autoridades.