Atrasos nos licenciamentos não travam relógio fiscal das mais‑valias

A Autoridade Tributária (AT) está a fechar a porta a qualquer flexibilização dos prazos para o reinvestimento de mais‑valias na compra ou construção de habitação própria e permanente. Numa informação vinculativa recente, a administração fiscal deixou claro que mesmo atrasos comprovados no licenciamento urbanístico não permitem alargar o limite legal de 36 meses, mantendo‑se, nesses casos, a tributação em sede de IRS.

Segundo o ECO, o caso analisado envolve “um contribuinte que vendeu a sua habitação própria e permanente em 2022, depois de já ter adquirido, em 2020, um terreno com o objetivo de construir uma nova casa”. O contribuinte declarou a intenção de reinvestir o valor obtido com a venda para beneficiar da exclusão de tributação das mais‑valias, mas o processo esbarrou na burocracia: “O pedido de licenciamento para construção da nova casa foi submetido em 2022, mas apenas recebeu parecer favorável em 2024”, deixando apenas cerca de dois meses úteis para concluir a obra dentro do prazo. Perante esta dificuldade prática, pediu à AT uma prorrogação até 2027, mas a resposta foi negativa.

A administração fiscal baseia‑se no artigo 10.º do Código do IRS, que exige que o reinvestimento ocorra “entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização” da venda. No caso concreto, a AT reconhece que “a aquisição do terreno ocorreu dentro dos 24 meses anteriores à venda”, mas sublinha que a construção não foi concluída dentro dos 36 meses posteriores, como determina a lei. E é perentória: “Este prazo de 36 meses […] não é suscetível de prorrogação, inexistindo suporte legal para a respetiva concessão”.

Mais do que um detalhe procedimental, a AT trata o prazo como “um requisito essencial do próprio direito ao benefício fiscal”. Na informação vinculativa, frisa que “a não verificação do prazo implica a extinção do respetivo direito material”, o que significa que, na prática, “as mais‑valias obtidas com a venda do imóvel em 2022 passam a ser tributadas em IRS” por falta de cumprimento de todos os pressupostos. O ECO destaca que a AT, embora reconheça implicitamente os “constrangimentos” no licenciamento, afasta qualquer adaptação do regime, remetendo eventuais alterações para o legislador. A mensagem é clara: atrasos administrativos não suspendem o relógio fiscal, e o incumprimento traduz‑se em imposto a pagar.