Arquiteto de 90 anos doa terreno de 10 milhões para casas acessíveis

Otto Gugger tem 90 anos, é arquiteto reformado e era dono de um terreno de mais de 3.000 metros quadrados em Großhadern, na periferia sul de Munique, com a casa que os pais construíram em 1934. O conjunto vale cerca de dez milhões de euros no mercado mais caro da Alemanha. Podia tê-lo vendido a um promotor. Em vez disso, assinou a transferência da propriedade para uma fundação sem fins lucrativos, sem receber um cêntimo.

Por trás da decisão está uma engenharia jurídica montada para retirar solo urbano do mercado especulativo de forma duradoura, com vantagem fiscal para quem doa e obrigação de renda acessível para quem entra. O mecanismo funciona na Alemanha desde 2021 e já convenceu dezenas de proprietários. Em Portugal não existe nada equivalente.

A casa onde viveu 90 anos, com uma interrupção

Gugger passou praticamente toda a vida na casa de Großhadern. O pai foi o primeiro médico de Hadern, que na altura ainda era uma aldeia à saída de Munique, e tinha o consultório dentro de casa. Segundo a reconstituição da Süddeutsche Zeitung, os pais acolhiam com frequência pessoas em dificuldade, por dias ou semanas.

Saiu de casa apenas para uma passagem de dois anos pelos Estados Unidos nos anos 60, onde conheceu na Florida os condomínios com piscina e sala comum partilhadas. Queria emigrar, mas regressou porque a mãe, já viúva, não conseguia manter a casa e o jardim sozinha. A ideia de habitação partilhada ficou.

Ele e a irmã, mais velha, não têm filhos. Passaram anos a discutir o destino do património e chegaram à fundação através de um conhecido.  O contrato garante a ambos os irmãos o direito de continuarem a viver na casa até ao fim da vida. Antes de entregar a propriedade, Gugger mandou refazer o telhado e a fachada, para dar o seu contributo à conservação do edifício. O contrato admite a demolição se a reabilitação não se justificar financeiramente.

Vinte e cinco casas, renda de 13 euros por metro quadrado

O projeto previsto para o terreno tem entre 25 e 30 habitações, de acordo com os números avançados pela imprensa alemã. Destinam-se a famílias jovens, estudantes, profissionais de enfermagem e uma unidade de residência assistida. O alvo principal são os trabalhadores do hospital universitário vizinho, o Klinikum Großhadern, que dificilmente conseguem pagar casa perto do emprego.

Cerca de 70% dos apartamentos deverão ser arrendados a aproximadamente 13 euros por metro quadrado de renda base, ou seja, sem encargos. Os restantes ficarão cerca de 20% abaixo do preço de mercado. Em Munique, a renda média ronda os 23 euros por metro quadrado, o que coloca a maioria destas casas perto da metade do que se pratica em apartamentos de construção nova na cidade. Uma renda de 13 euros por metro quadrado significa 910 euros por mês num apartamento de 70 metros quadrados. O mesmo espaço na capital portuguesa é anunciado, em mediana, a cerca de 1.645 euros.

A obra está orçada em cerca de oito milhões de euros, valor que a fundação pretende reforçar com dois milhões em donativos. Em agosto, três ateliers apresentam propostas de desenho. O início da construção poderá acontecer em 2027 e os primeiros moradores devem entrar no final de 2028. Gugger deixou uma exigência de projeto: quer que o terreno se abra para a rua e que o jardim funcione como ponto de encontro também para os vizinhos.

O mecanismo: uma fundação criada por 35 cooperativas

A entidade que recebeu o terreno chama-se Daheim im Viertel e foi criada em 2021 pela GIMA München, uma cooperativa que agrega 35 cooperativas de habitação e empresas de habitação de orientação social, com cerca de 40.000 casas em carteira. À frente da fundação está Christian Stupka, com mais de três décadas de trabalho em habitação acessível na cidade.

A fundação aceita imóveis por várias vias: venda a um preço justo, que funciona como doação parcial; renda vitalícia; transmissão com reserva de usufruto, em que o proprietário continua a viver na casa; doação em vida; ou disposição testamentária. Em qualquer dos casos, a fundação fica proprietária, a revenda está excluída e a gestão do imóvel passa para uma das empresas associadas, com experiência de administração de habitação arrendada.

No caso de Großhadern, Gugger acrescentou uma cláusula temporal explícita: o terreno não pode ser vendido nos próximos 60 anos. A formulação que ele próprio usou, citado pelo Bild, é que assim o retiram do mercado.

Como a fundação é de utilidade pública, a transmissão não gera imposto sobre doações nem sobre heranças. Desde 2023, por decisão aprovada no município, os serviços da cidade de Munique passaram a informar os cidadãos que pretendem destinar imóveis a fins sociais sobre a existência desta fundação. Quem chega à câmara com a intenção de deixar património à cidade é encaminhado para um veículo que garante renda acessível de forma permanente, em vez de o imóvel ser vendido ou arrendado ao valor máximo de mercado para financiar despesa corrente. É uma medida de custo praticamente nulo e que nenhuma autarquia portuguesa replicou.

Em Portugal, o caminho fiscal existe?

Numa doação de imóvel entre pessoas sem relação familiar próxima, o beneficiário paga Imposto do Selo de 10% sobre o valor patrimonial tributário, acrescido de 0,8% pela transmissão do direito de propriedade. Mas o artigo 6.º do Código do Imposto do Selo isenta as pessoas coletivas com estatuto de utilidade pública e as instituições particulares de solidariedade social, quanto aos bens destinados à realização direta dos seus fins estatutários. O Código do IMT tem uma isenção equivalente para aquisições por entidades de caridade, assistência ou beneficência. As cooperativas beneficiam também de um regime próprio, previsto no Estatuto dos Benefícios Fiscais.

Há, no entanto, um limite civil que não existia no caso de Munique. Gugger e a irmã não têm filhos. Em Portugal, se tiveres herdeiros legitimários, cônjuge, descendentes ou ascendentes, só podes dispor livremente da quota disponível do teu património. Uma doação de um imóvel em Portugal que invada a legítima pode ser reduzida depois da tua morte. As regras estão no Código Civil, nos artigos 940.º e seguintes quanto à doação, e no direito das sucessões quanto à legítima.

O obstáculo português está do lado institucional. Não existe uma fundação nacional constituída por cooperativas e empresas sociais de habitação com capacidade para receber imóveis dispersos, garantir renda acessível para sempre e assegurar a gestão. Quem quisesse doar hoje teria de negociar caso a caso com uma cooperativa, uma misericórdia ou uma câmara municipal.

O movimento cooperativo tem escala histórica para o fazer. Segundo a FENACHE, foram construídas cerca de 160.000 habitações de iniciativa cooperativa em Portugal, a maioria nas duas últimas décadas do século XX, com o Estado a garantir linhas de financiamento e os municípios a ceder terrenos. Só em Lisboa, a colaboração entre a câmara e 32 cooperativas permitiu 2.935 fogos. Hoje a federação reúne 32 cooperativas com promoção regular, muito longe das 250 que existiram nos anos que seguiram o 25 de Abril.

A tentativa mais recente de reativar o modelo é o programa Cooperativas 1.ª Habitação Lisboa, aprovado pela câmara em 2024. Em vez de vender terrenos municipais, a autarquia cede o direito de superfície por 90 anos e as famílias organizadas em cooperativa suportam apenas o custo da construção. Foram lançados dois concursos, um para 18 casas no Lumiar, ganho pela cooperativa HLX Jovens Habitam Lisboa, e outro para 12 casas em Benfica. A FENACHE avisou que estas dimensões tornam os projetos financeiramente difíceis, o que ajuda a explicar a fraca adesão.