Calendário do novo pacote fiscal da habitação: todas as datas a saber

As medidas do novo pacote fiscal para a habitação estão distribuídas ao longo de 2026, com datas diferentes para cada uma, e algumas estendem-se até 2032 – outras têm efeitos retroativos. O melhor é apontares já tudo na agenda para que não te escape nada importante.

Com este pacote, o Governo da AD pretende travar a crise da habitação em Portugal. Falta perceber qual será, na prática, o impacto destas medidas no mercado. Para já, fica este calendário elaborado com base na nota técnica “Alterações Fiscais e Resumo das Medidas – Pacote Habitação”, publicada pela Ordem dos Contabilistas Certificados em maio de 2026, sobre o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio ((publicada na web da OCC).

Se queres comprar casa, vender, construir, arrendar ou simplesmente perceber em que momento podes começar a aproveitar cada apoio, este calendário é para ti.

• 25 de maio de 2026: as primeiras medidas já em vigor

Com a publicação do Decreto-Lei n.º 97/2026, três medidas entraram imediatamente em vigor:

Tens 30 dias para pagar o IMT

Antes, o IMT tinha de ser pago no próprio dia da liquidação ou, no limite, no dia útil seguinte. Era um stress logístico antes da escritura. Agora tens 30 dias. Mais respiração, menos correrias.

Isenção de IMT em casas de custos controlados

Se compras pela primeira vez uma habitação de custos controlados (aquelas construídas dentro de programas públicos específicos), ficas isento de IMT até aos 330 539 euros. Acima desse valor, pagas as taxas normais sobre a parte que excede. Há também um desconto no Imposto do Selo.

Atenção às três condições:

• tem de ser a tua primeira casa (não podes ter sido dono de outra habitação nos últimos três anos), 

• tem de ser para morares lá, 

• e cada câmara municipal tem de aprovar o benefício no seu território. Confirma sempre com a tua autarquia.

Nova taxa de 7,5% para não residentes (com hipótese de devolução)

Se compras casa em Portugal e não és residente fiscal, passas a pagar uma taxa fixa de IMT de 7,5%, sem qualquer desconto. Mas podes recuperar a diferença para a taxa normal se te tornares residente fiscal nos dois anos seguintes, ou se colocares a casa em arrendamento com renda moderada (até 2 300 euros) nos seis meses seguintes à compra, mantendo-a arrendada pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.

• 1 de janeiro de 2026: efeito retroativo para o IRS

Aqui está uma particularidade importante. Apesar de o decreto-lei ter sido publicado em maio, várias medidas de IRS aplicam-se com efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026. Ou seja, valem para todo o ano fiscal, e vais senti-las quando entregares o IRS de 2026, em 2027.

Dedução à coleta com rendas mais alta

Se pagas renda, o limite da dedução à coleta sobe para 900 euros em 2026, e para 1 000 euros a partir de 2027. Não te esqueças de declarar no Anexo H da Modelo 3.

Rendas moderadas tributadas a 10%

Se és senhorio e arrendas a tua casa por um valor que não excede os 2 300 euros mensais, as tuas rendas passam a ser tributadas a 10% em IRS (em vez das taxas habituais, que podem chegar aos 28% ou mais).

Retenção na fonte reduzida

Quando quem te paga a renda é uma empresa com contabilidade organizada, a retenção na fonte desce para 10%.

Exclusão de 50% para empresas

Se és senhorio em IRC ou em IRS com contabilidade organizada, apenas metade das rendas moderadas conta para tributação. A outra metade está excluída.

Mais-valias isentas se reinvestires em arrendamento moderado

Vendeste uma casa e fizeste mais-valias? Se reinvestires esse dinheiro na compra de outra casa em Portugal, para a colocar em arrendamento com renda moderada, ficas isento. O reinvestimento tem de acontecer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda.

Estas medidas vigoram até 31 de dezembro de 2029.

• 1 de julho de 2026: chega a taxa reduzida de IVA na construção

A partir desta data, as empreitadas de construção ou reabilitação de casas destinadas a habitação própria e permanente (com preço até 660 982 euros) ou ao arrendamento moderado (renda até 2 300 euros) passam a poder beneficiar da taxa reduzida de IVA, em vez dos habituais 23%.

Na prática, construir ou reabilitar para venda nestas condições fica significativamente mais barato, o que deverá refletir-se nos preços finais ao consumidor.

Atenção! Há também uma opção interessante: prestador e adquirente podem, em conjunto, optar por aplicar esta taxa já a partir de 1 de janeiro de 2026. Se estás envolvido nalgum projeto desta natureza, vale a pena perguntar.

• 1 de setembro de 2026: arrendamento acessível e contratos de investimento

Esta é a data em que entram em vigor dois dos regimes mais ambiciosos do pacote.

Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

Este é, talvez, o regime mais generoso para senhorios particulares. Em troca de praticares uma renda mais baixa (igual ou inferior a 80% da mediana das rendas do teu concelho), não pagas absolutamente nenhum imposto sobre essas rendas. Zero IRS, zero IRC.

O contrato tem de ter prazo mínimo de três anos para residência permanente, ou três meses para residência temporária (estudo, trabalho temporário, turismo). O procedimento é simples: submetes o contrato na plataforma do IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte. O IHRU comunica à Autoridade Tributária e a isenção aplica-se automaticamente.

Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)

Para investidores institucionais com capacidade técnica e de gestão, abre-se a possibilidade de celebrar contratos de longo prazo (até 25 anos) com o Estado, através do IHRU, com um pacote pesado de benefícios fiscais: isenção de IMT, isenção de IMI durante oito anos, isenção de AIMI durante toda a vigência do contrato, taxa reduzida de IVA nas obras e devolução parcial do IVA em serviços de arquitetura e engenharia.

A área destinada a arrendamento habitacional tem de corresponder a pelo menos 70% da totalidade construída, e o valor das rendas tem de ser moderado.

• 1 de outubro de 2026: abrem os pedidos de devolução do IVA na autoconstrução

Se estás a construir a tua própria casa para nela viveres, podes recuperar parte do IVA suportado nas empreitadas. A devolução corresponde à diferença entre o IVA pago à taxa normal (23%) e o que terias pago à taxa reduzida (6%), uma poupança considerável.

Os pedidos relativos a 2026 só podem ser submetidos no Portal das Finanças a partir de 1 de outubro de 2026. Tens 12 meses a contar dessa data para entregar o pedido, acompanhado de:

• Identificação do imóvel e dos comproprietários.
• Contratos escritos de empreitada (um orçamento não chega).
• Título de utilização da casa.
• Comprovativo do valor do terreno.
• Faturas de todos os custos de construção.

A devolução é feita no prazo máximo de 150 dias. Atenção: tens seis meses para mudar a tua morada fiscal para a casa nova, e tens de lá ficar pelo menos 12 meses.

• 31 de dezembro de 2029: o fim de várias medidas do IRS

A maioria dos benefícios fiscais em IRS vai até esta data. É o caso da tributação reduzida das rendas moderadas, da exclusão das mais-valias por reinvestimento em arrendamento, da retenção na fonte a 10% e da exclusão de 50% para empresas.

Se estás a pensar tomar decisões patrimoniais aproveitando estas medidas, esta é a janela que tens. Quatro anos parece muito, mas processos de venda, compra e reinvestimento podem demorar mais do que se pensa.

• 31 de dezembro de 2032: o último prazo

A devolução do IVA na autoconstrução é a medida com horizonte mais alargado. Aplica-se a empreitadas cujo IVA seja exigível até 31 de dezembro de 2032, e a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental tenha começado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029.

Para quem está a planear construir, esta é uma boa notícia: há tempo. Mas se a obra demorar muito a arrancar, atenção ao prazo da iniciativa procedimental, que é o licenciamento, a comunicação prévia ou a informação sobre o início dos trabalhos.

Resumo rápido das datas mais importantes 

• 25 de maio de 2026: IMT a 30 dias, isenção em custos controlados, taxa de 7,5% para não residentes.
• 1 de janeiro de 2026 (efeito retroativo): todas as medidas de IRS.
• 1 de julho de 2026: taxa reduzida de IVA na construção e reabilitação.
• 1 de setembro de 2026: RSAA e Contratos de Investimento para Arrendamento.
• 1 de outubro de 2026: abrem os pedidos de devolução do IVA na autoconstrução.
• 31 de dezembro de 2029: fim da maioria dos benefícios em IRS.
• 31 de dezembro de 2032: último prazo para o IVA na autoconstrução.