Oferta residencial cresce mas é insuficiente para responder à procura

Nos primeiros seis meses deste ano registou-se um volume de investimento de 1,4 mil milhões de euros no mercado imobiliário em Portugal, ou seja, um crescimento homólogo de 11%. No que respeita ao segmento residencial, a oferta também cresceu (3%) no número de fogos licenciados e concluídos. No entanto, permanece insuficiente para fazer face à procura, o que se traduz em apenas um fogo concluído por cada seis unidades vendidas.

Os dados do Dils Recap indicam ainda que, embora na generalidade do semestre o investimento no imobiliário português tenha aumentado, se nos focarmos apenas no segundo trimestre notamos que houve uma redução de 18%, fixando-se nos 462 milhões de euros. O investimento estrangeiro representou 76% de todo o volume transacionado neste último trimestre e as estratégias de ‘core’ e ‘core plus’ continuaram a dominar a atividade (80% do volume investido).

Procura impulsiona aumento dos preços da habitação

O volume de vendas manteve a tendência de crescimento no primeiro trimestre, o que se traduziu num significativo aumento dos preços, apresentando uma valorização de 17,8% face a período homólogo e de 3,8% face ao trimestre anterior.

Em Lisboa, a atividade concentrou-se principalmente em empreendimentos de segmento médio, em zonas emergentes como Graça, Oeiras, Miraflores e Carnaxide, devido à escassez de novos lançamentos nas zonas centrais e prime da cidade. Já no segmento super-prime a procura foi mais dispersa e com ritmos de absorção mais moderados, com compradores mais sofisticados e flexíveis geograficamente.

Enquanto isso, no Porto, os valores residenciais prime mantiveram-se estáveis na sua globalidade, destacando-se, em termos de procura, as zonas da Foz do Douro, Nevogilde, Cedofeita, Baixa e Matosinhos Sul. Contudo, continua a verificar-se uma forte escassez de produto e um ‘pipeline’ limitado de oferta residencial de elevada qualidade. Os compradores têm privilegiado a previsibilidade dos prazos de entrega, a qualidade do produto e o potencial de valorização a longo prazo.

Também na Comporta a procura manteve a trajetória positiva no segundo trimestre, com níveis sólidos de absorção nos empreendimentos com valores inferiores a 1,5 milhões de euros. Compradores nacionais e investidores lideram a procura. Para o atual trimestre estão previstos vários lançamentos, apesar dos atrasos nos processos de licenciamento.

Mais a sul, no Algarve, o mercado está crescentemente polarizado entre os segmentos de entrada e premium e apresenta sinais claros de abrandamento nos tickets intermédios. Vilamoura começa a evidenciar uma acumulação de stock acima dos 500 mil euros. Quanto à oferta para primeira habitação para a classe média, a oferta continua escassa, uma vez que a maior parte dos promotores aposta em empreendimentos para classe alta e premium e para segunda habitação.

Hotelaria e Industrial & Logística: os que mais atraem investimento

No trimestre passado, o segmento de hotelaria concentrou 36% do investimento total, enquanto o de industrial & logística concentrou 26%. Transações como a aquisição de 72% do Corinthia Lisboa Hotel por 150 milhões de euros, a venda de oito ativos do Project Nau por 90 milhões de euros, a aquisição de 50% do Acqua Portimão por 60 milhões de euros, a transação do edifício Triunfo por 20-25 milhões de euros e a venda do Santiago de Alfama Boutique Hotel por 22 milhões de euros, ajudam a explicar o enorme peso do setor hoteleiro no mercado imobiliário do país.

O setor do retalho atingiu 77 milhões de euros e um volume de investimento acumulado de cerca de 417 milhões de euros nos primeiros seis meses do ano (-30% face ao mesmo período do ano anterior), enquanto o de escritórios teve um volume de investimento de 62,2 milhões de euros (21,7 milhões de euros no segundo trimestre, um dos níveis trimestrais mais baixos dos últimos anos). As ‘yields’ mantiveram a estabilidade durante todo o segundo trimestre.

“O segundo trimestre confirma a resiliência do mercado imobiliário português. Apesar da redução pontual do volume transacionado, o investimento atingiu 1,4 mil milhões de euros no primeiro semestre, mais 11% do que no mesmo período de 2025, num contexto internacional de maior incerteza. O peso do capital estrangeiro nas maiores operações demonstra que Portugal continua a ser reconhecido como um mercado competitivo e com fundamentais sólidos”, explica, em comunicado, o CEO da Dils Portugal, Pedro Lancastre.

“Nos diferentes setores, a hotelaria e Industrial & Logística continuam a captar capital sustentado por fortes fundamentais em termos procura e desempenho, enquanto os escritórios permanecem numa fase de ‘price discovery’. A estabilidade das yields demonstra que existe confiança no mercado, mas também uma maior exigência na avaliação da qualidade dos ativos, da segurança dos rendimentos e do potencial de valorização”, acrescenta o responsável.

Mercado de escritórios no Porto acelera

O Porto registou uma ocupação de 12.366 metros quadrados (m2) no segundo trimestre, o que se traduz num aumento de 64% comparativamente ao trimestre anterior, graças, sobretudo, à ocupação de 6.150 m2 pela SNS e de cerca de 2.100 m2 pela FlexOffices. A conclusão do Boavista Office Building (com 1.300 m2 de escritórios) marcou o trimestre. Para o final deste ano e para o próximo preveem-se mais 96.450 m2 de nova oferta em construção na cidade.

Por sua vez, em Lisboa, o mercado de escritórios registou uma absorção de 38.050 m2 no trimestre de abril, maio e junho (+25% face ao trimestre anterior). Para este crescimento muito contribuiu a ocupação de cerca de 9.000 m2 pela iCapital na nova sede da Fidelidade, sede essa que, em conjunto com o Edifício 1 do Campo Novo, acrescentou quase 50.000 m2 ao stock de escritórios da capital, estando ainda previstos mais 12.000 m2 até final do ano, dos quais 18% estão já pré-ocupados.

No que respeita às rendas, estas mantiveram-se estáveis em Lisboa e no Porto durante o último trimestre. Na capital, a renda prime no Prime CBD continuou nos 32 euros por m2 por mês, enquanto na Invicta a renda prime permaneceu nos 21 euros por m2 por mês.

Ativos de nova geração impulsionam a ocupação de Industrial & Logistics

O segundo trimestre foi de recuperação para este setor, registando uma absorção de 134.000 m2, duplicando a área do trimestre anterior. No entanto, no acumulado do semestre, a absorção permaneceu cerca de 7% abaixo do valor registado no mesmo semestre do ano passado. A ocupação de 34.770 m2 pela IDL Logistics na Zona 4 (Montijo–Alcochete) e a ocupação de 25.000 m2 no Panattoni Park Valongo foram as principais transações do segundo trimestre.

Houve também um aumento na oferta, com a entrada de 32.000 m2 no referido trimestre, e espera-se que, até final do ano, entrem mais 321.000 m2 na Grande Lisboa e 50.000 m2 no Grande Porto. Quanto às rendas prime, permaneceram estáveis na Grande Lisboa (5,50 euros/m2/mês) e aumentaram no Porto, para (6 euros/m2/mês).

Retail Parks lideraram investimento no retalho

Com mais de 77.000 m2 em pipeline, os retail parks concentraram o maior volume de nova oferta em desenvolvimento no setor do retalho. As rendas não sofreram alterações nos principais segmentos, com os centros comerciais a registarem os valores prime mais elevados (130 euros/m2/mês), seguindo-se o retalho alimentar (15 euros/m2/mês), os retail parks (13 euros/m2/mês) e espaços ‘stand alone’ (11 euros/m2/mês).

Já no que respeita ao comércio de rua, o mercado em Lisboa no segundo trimestre foi marcado pelas aberturas da Max Mara Weekend, da Bottega Veneta e da Manteigaria, enquanto no Porto o destaque vai para as aberturas da Parfois, da Brera e do Honest Greens. Na capital a renda prime aumentou para 155 euros/m2/mês e na Invicta manteve-se estável nos 85euros/m2/mês.

A expansão do Colombo e a nova fase de expansão do Vila do Conde Outlet (nova oferta de 10.500 m2 em conjunto) marcaram a atividade trimestral no segmento de centros comercial, cujo mercado nacional conta com 110 ativos, enquanto o mercado de retail parks totalizaram 57 ativos e sete projetos em desenvolvimento e o de retalho alimentar contabiliza 2.108 unidades comerciais e o segmento stand alone soma 631 unidades.

Hotelaria: mais 2.114 quartos em seis meses

Foram 2.114 os novos quartos que o setor hoteleiro em Portugal registou no primeiro semestre. Em construção encontram-se ainda mais 7.420 quartos adicionais. O Pestana Dunas Porto Santo na Madeira, o Jupiter Hotel Group no Porto e o The Cloud One Lisbon foram as aberturas em destaque.

O crescimento deste setor deve-se muito ao aumento da procura turística, que só neste semestre registou um crescimento de 2%, com um total de 82 milhões de dormidas acumulados nos últimos 12 meses até ao passado mês de maio. Os principais mercados emissores são o Reino Unido, a Alemanha e os EUA, embora seja este último o mercado com maior crescimento (+6%), seguido da Alemanha (+5%).

Geograficamente, os destinos de Lisboa e Porto registaram uma taxa de ocupação nos últimos 12 meses de 72% e 69%, respetivamente, ao preço médio diário por quarto (ADR) de 176 euros em Lisboa e de 132 euros no Porto. Mas o ADR mais alto continuou a registar-se no Algarve, em 195 euros (+3%), um RevPAR de 116 euros e uma taxa de ocupação de 59%.