Novo RJUE: 10 questões essenciais esclarecidas por advogados

Menos burocracia e novas regras para construir, reabilitar e vender imóveis, de forma mais simples e rápida. As recentes alterações ao Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) representam uma das mais profundas reformas do licenciamento urbanístico dos últimos anos, com o grande objetivo de resolver o problema da falta de habitação em Portugal. Mas as mudanças introduzidas pelo Governo de Montenegro (já publicadas em Diário da República) continuam a suscitar dúvidas no mercado sobre o seu alcance e aplicação. 

O que muda na prática? Que obras deixam de precisar de licença? E as escrituras que informação urbanística têm de dar? O que acontece se a câmara não responder a tempo? Para esclarecer estas e outras questões, fomos pedir respostas a advogados especializados. E Nuno Sá Carvalho, sócio coordenador de Imobiliário, e Hugo Nunes, sócio coordenador de Urbanismo da Cuatrecasas, preparam este guia essencial para o idealista/news, em que explicam de forma simples e resumida o que é preciso saber sobre o RJUE. 

10 perguntas fundamentais e esclarecimentos simples de especialistas*

• O que é o RJUE e porque é que foi preciso mudar? 

O RJUE — Regime Jurídico da Urbanização e Edificação — é o diploma que define as regras para construir, alterar, demolir ou lotear em Portugal. Funciona como o “manual de instruções” para quem quer fazer obras e para as câmaras municipais que as avaliam.  

Foi preciso mudar porque a última grande reforma, feita em 2024 pelo Decreto-Lei n.º 10/2024 (no âmbito do SIMPLEX), gerou dificuldades práticas de aplicação e articulação entre as diversas entidades envolvidas, comprometendo os objetivos de simplificação que pretendia alcançar. O novo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, vem assim corrigir e aperfeiçoar essa reforma, com o objetivo de flexibilizar procedimentos, agilizar prazos e clarificar conceitos, sem descurar a segurança jurídica e a proteção dos interesses públicos e privados, e em linha com a urgência em criar oferta para garantir o direito à habitação.  

• Qual é a mudança mais relevante? 

Há várias mudanças relevantes — a reformulação da comunicação prévia, os novos prazos de decisão, o reforço do deferimento tácito, entre outras. Mas há uma que pode passar mais debaixo do radar e que pode ter grande impacte, sobretudo em operações de maior escala: a introdução de um verdadeiro regime de arbitragem voluntária em matéria urbanística.  

Até agora, o artigo 118.º previa apenas comissões arbitrais para conflitos na aplicação de regulamentos municipais. Com a nova redação, passa a ser possível aos interessados propor à Administração a celebração de um compromisso arbitral para resolver, por via de arbitragem voluntária, questões relativas a atos praticados ou pareceres emitidos ao abrigo do RJUE — incluindo questões de natureza tributária (como taxas urbanísticas) e até omissões administrativas. 

Na prática, isto significa que um promotor que discorde de uma decisão da câmara, de um parecer de uma entidade externa ou do cálculo de uma taxa pode, em vez de recorrer aos tribunais administrativos (com tempos de espera muitas vezes de vários anos), propor que a questão seja resolvida por um tribunal arbitral, de forma mais rápida e especializada. Para operações de grande escala — loteamentos, projetos de regeneração urbana, empreendimentos com várias fases — onde os atrasos judiciais podem custar milhões, esta possibilidade pode ser um verdadeiro game changer. 

As associações profissionais e empresariais do setor da construção podem ainda promover a criação de centros de arbitragem institucionalizada dedicados a estas matérias.  

• Que problemas este decreto-lei visa resolver? 

Em traços gerais, o decreto-lei visa resolver quatro grandes problemas: 

1. Primeiro, a dificuldade de aplicação prática da reforma de 2024 (DL 10/2024), que se revelou de difícil articulação entre municípios e restantes entidades. 
2. Segundo, a excessiva demora dos procedimentos de licenciamento, com prazos que não correspondiam à complexidade real das operações. 
3. Terceiro, a insegurança jurídica quanto aos títulos das operações urbanísticas, nomeadamente no âmbito da comunicação prévia e do deferimento tácito, onde nem sempre era claro qual o documento que comprovava a legitimidade para construir.
4.  Quarto, a dispersão legislativa e a falta de clareza de conceitos essenciais — como os de “obras de reconstrução” e “edificação” —, que geravam interpretações díspares de município para município.  

• Quando entra em vigor e a quem se aplica? 

O decreto-lei entra em vigor no primeiro dia útil do terceiro mês seguinte ao da sua publicação (que foi a 29 de maio de 2026), ou seja, a 3 de agosto de 2026. No entanto, as alterações ao Decreto-Lei n.º 10/2024 entram em vigor no primeiro dia útil seguinte ao da publicação. 

Aplica-se aos procedimentos que se iniciem após a entrada em vigor, bem como àqueles que, tendo sido iniciados antes, ainda se encontrem na fase de saneamento e apreciação liminar. Nestes últimos casos, os interessados podem adaptar os seus pedidos ao novo regime. 

• Qual o papel que o Estado passa a ocupar no controlo das obras? Quais os riscos e para quem? 

O Estado — através dos municípios — passa a concentrar o seu papel de controlo em dois momentos-chave: o licenciamento (controlo prévio, quando exigido) e a fiscalização sucessiva (controlo a posteriori).  

Na comunicação prévia, a câmara já não faz uma verificação formal antes do início das obras: o interessado submete a comunicação e pode avançar, assumindo a responsabilidade pelo cumprimento das normas. A análise municipal passa a ocorrer num único momento posterior, incidindo sobre a validade formal e material da operação urbanística como um todo. 

Os riscos recaem sobretudo sobre os promotores, os autores dos projetos e os diretores de obra, que assumem uma responsabilidade acrescida: são eles que, através dos termos de responsabilidade, garantem a conformidade legal da operação. Se algo correr mal — por exemplo, se a obra não cumprir as normas — a responsabilidade é solidária entre promotores, donos da obra, empreiteiros e diretores de obra.  

• O que é uma comunicação prévia e como é diferente de uma licença? Que obras ficam isentas? 

A comunicação prévia é um procedimento simplificado: o interessado submete toda a documentação necessária à câmara municipal e pode iniciar a obra sem depender de qualquer decisão prévia da câmara. A responsabilidade pelo cumprimento das normas é do interessado e dos técnicos que assinam os projetos.  

A licença, ao contrário, implica uma decisão expressa da câmara municipal antes de se poder avançar — há uma apreciação do projeto de arquitetura, dos projetos de especialidades e uma deliberação final.  

Ficam totalmente isentas de licença e de comunicação prévia, nomeadamente: as obras de conservação; as obras de alteração no interior de edifícios que não afetem o exterior nem a estabilidade; as obras de escassa relevância urbanística (pequenas construções até 10 m², muros até 1,8 m, estufas até 20 m², painéis solares, etc.); as obras de reconstrução sem aumento de volume ou área; e os destaques de parcelas, nas condições legais.  

• O que é o deferimento tácito e o que significa na prática? 

O deferimento tácito significa que, se a câmara municipal não decidir dentro dos prazos legais, o pedido considera-se automaticamente aprovado. É uma espécie de “quem cala, consente” aplicado à Administração Pública. 

Na prática, o novo regime reforça este mecanismo. Os prazos de decisão passam a ser intercalares (por fase do procedimento) e ajustados à complexidade real da operação — por exemplo, 20 dias para obras de edificação mais simples, 30 dias para obras de urbanização e 45 dias para operações de loteamento. Se estes prazos se esgotarem sem decisão, o pedido considera-se tacitamente deferido. O interessado pode obter um comprovativo eletrónico desse deferimento, que lhe serve de título para avançar com a obra.  

• O que muda nas transações imobiliárias? 

A principal alteração consiste no reforço da informação obrigatória a incluir nos documentos que titulam negócios jurídicos de transmissão de imóveis. Nos casos que envolvam terrenos para construção urbana, edificações já construídas ou em construção, ou respetivas frações autónomas, o conservador, notário, advogado, solicitador ou outra entidade legalmente competente deve passar a indicar expressamente no documento que titula a transmissão a situação do título urbanístico do imóvel, sob pena de anulabilidade do negócio jurídico. 

Concretamente, o documento deve referir uma das seguintes situações: (i) a existência do título urbanístico correspondente, quando este seja apresentado; (ii) a declaração do transmitente de que dispõe desse título, quando não o apresente no ato; ou (iii) a declaração do transmitente de que não dispõe de título urbanístico. 

Na prática, isto significa que a transmissão do imóvel não fica necessariamente condicionada à apresentação do título urbanístico no momento da escritura ou do documento particular autenticado, mas passa a ser obrigatória uma menção expressa quanto à sua existência ou inexistência. O objetivo é reforçar a transparência da transação e assegurar que o adquirente tem conhecimento, antes de contratar, da situação urbanística do imóvel e dos riscos inerentes à ausência ou não apresentação do respetivo título. 

Caso a caso, deverá ser visto qual o título urbanístico adequado e o âmbito do título urbanístico apresentado, com vista a aferir se o mesmo se adequa ao fim pretendido. 

• Quem é responsável se uma obra for feita sem título ou em desconformidade? E qual é o valor máximo de coimas? 

São solidariamente responsáveis os promotores e donos da obra, os empreiteiros e os diretores de obra. No caso de operações incompatíveis com instrumentos de gestão territorial, a responsabilidade estende-se ainda aos autores e coordenadores dos projetos e aos responsáveis pela fiscalização. As pessoas coletivas respondem pelas infrações dos seus órgãos, funcionários e agentes.  

Quanto a coimas, os valores máximos são significativos. Para a realização de operações urbanísticas sem título: até 200.000 euros para pessoas singulares e até 450.000 euros para pessoas coletivas. Para obras em desconformidade com o projeto ou com as condições da licença: até 200.000 euros (singular) e 450.000 euros (coletiva). Além das coimas, podem ser aplicadas sanções acessórias, como a interdição de exercício de atividade no município até quatro anos. Importa notar que o novo regime eliminou o anterior agravamento das coimas para operações sujeitas a comunicação prévia, equiparando-as às restantes.  

• Há diferenças de tratamento entre obras novas e reabilitação no novo regime? 

Sim. O novo regime mantém e reforça um tratamento diferenciado favorável à reabilitação.  

As obras de reconstrução — entendidas como a reposição do edifício ao seu último antecedente válido, sem aumento de volume ou área — continuam isentas de licença e de comunicação prévia. Esta isenção passa a abranger também a reconstrução de imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação. As edificações construídas ao abrigo do direito anterior não são afetadas por normas supervenientes, garantindo segurança jurídica para quem reabilita. Além disso, no procedimento de legalização de obras existentes, pode ser dispensado o cumprimento de normas técnicas cujo cumprimento se tenha tornado impossível ou não seja razoável exigir, desde que tenham sido cumpridas as condições técnicas vigentes à data da construção.  

*Estas respostas foram elaboradas pela sociedade Cuatrecasas, com o objetivo de esclarecer os players do mercado imobiliário e da construção, bem como os particulares interessados em temas de obras e habitação, de forma simples e acessível. Contudo, este artigo tem um caráter meramente informativo e não substitui a consulta de um advogado especializado nas matérias em causa.