Guerra pressiona habitação: “Já sentimos alguns efeitos na construção”

O conflito no Irão intensificou-se há menos de dois meses. Mas está a ter um rápido impacto no consumo e nas empresas de todo o mundo, incluíndo Portugal, por via do aumento dos preços da energia que se reflete na economia. “Já começamos a sentir alguns efeitos da guerra no Médio Oriente no setor da construção”,  adianta ao idealista/news João de Sousa Alves, diretor-geral da JMSA, promotora imobiliária que tem construído centenas de casas no Grande Porto ao longo dos últimos 45 anos. Caso se prolongue, o gestor admite que “é expectável que esta pressão sobre os custos na construção se intensifique, podendo traduzir-se num aumento dos preços da habitação já nos próximos meses e até ao final do ano”.

Os primeiros impactos da guerra no Irão na construção em Portugal surgem da rápida subida dos custos da energia, com alto efeito de contágio em vários segmentos. É isso mesmo que explica João de Sousa Alves: “O impacto do aumento dos preços dos combustíveis é particularmente relevante, uma vez que afeta transversalmente toda a cadeia de valor: desde o transporte de materiais até aos próprios processos de produção. A isto soma-se o efeito indireto no custo de vida, que acaba por se refletir na pressão sobre os salários. No conjunto, estes fatores contribuem para um aumento dos custos de construção”, conclui.

Caso o conflito no Médio Oriente se prologue, as perspetivas futuras não são animadoras. Neste cenário, o administrador da JMSA acredita que pode haver “um agravamento dos custos de construção, o que se poderá refletir num aumento dos preços da habitação a médio e longo prazo”. Mas, caso contrário, a sua perspetiva é que os preços das casas “tenderão a manter-se relativamente estáveis no curto prazo”, depois de terem registado aumentos recorde em 2025.

A esta instabilidade geopolítica soma-se ao palco legislativo interno, que ainda não é claro. O pacote fiscal para a habitação do Governo, que está a passos largos de ver a luz do dia, traz medidas que vão ser revistas em 2029, como é o caso do IVA a 6% na construção. “As medidas vão no sentido certo, mas será fundamental garantir estabilidade, previsibilidade e confiança no enquadramento fiscal e regulatório, de forma a incentivar o investimento e permitir uma resposta mais eficaz às necessidades do mercado habitacional”, onde há um “desequilíbrio claro entre oferta e procura”, comenta ao idealista/news o administrador da JMSA, que está a construir dois empreendimentos residenciais em Vila Nova de Gaia e tem em vista abraçar um projeto build to rent na mesma cidade, piscando o olho a Espinho.

Como avalia o estado atual da habitação em Portugal (oferta, procura e preços)? E no Grande Porto? Quais são os principais desafios de construir casas atualmente?

De uma forma geral, continuamos a assistir a um desequilíbrio claro entre oferta e procura no mercado habitacional em Portugal. Se analisarmos os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) a nível nacional, no início deste século eram licenciados mais de 100 mil fogos por ano, um nível que caiu abruptamente após a crise financeira de 2008. Entre 2015 e 2019, os licenciamentos situaram-se apenas entre 10 a 15 mil fogos anuais. Apesar de já se verificar uma recuperação, com cerca de 40 mil fogos licenciados em 2025, continuamos ainda bastante abaixo dos níveis necessários para responder à procura acumulada. A quebra prolongada na década anterior é, na nossa perspetiva, uma das principais causas do défice atual de oferta.

A este contexto juntam-se vários constrangimentos estruturais: ausência de incentivos eficazes, dificuldades nos processos de licenciamento urbanístico, falta de segurança jurídica e escassez de mão de obra na construção. Estes fatores limitam não só o aumento do parque habitacional, como também a capacidade de colocar no mercado o parque já existente, onde continuam a existir muitos imóveis devolutos ou fora do circuito de investimento. No Grande Porto, a realidade é semelhante, com uma pressão significativa da procura, tanto para aquisição como para arrendamento, e uma oferta que não acompanha esse ritmo.

Acreditamos que os preços das casas tenderão a manter-se relativamente estáveis no curto prazo. Ainda assim, se o atual contexto geopolítico se prolongar – principalmente a guerra no Médio Oriente -, poderá haver um agravamento dos custos de construção, o que se poderá refletir num aumento dos preços da habitação a médio e longo prazo.

“Continuamos a assistir a um desequilíbrio claro entre oferta e procura no mercado habitacional em Portugal”

Hoje, estão a desenvolver o Paço de Rei Plaza e o Macau Valley II, em Vila Nova de Gaia. Quantas casas vão colocar no mercado nestes dois projetos? E para que preços e segmentos de mercado Como está a correr a comercialização e quando é que preveem entregar destas casas?

Com mais de 45 anos de atividade, cerca de 900 apartamentos construídos e mais de 40 projetos desenvolvidos, a JMSA tem vindo a afirmar-se de forma consistente no mercado do Grande Porto, com uma abordagem assente na qualidade, funcionalidade e longevidade dos seus empreendimentos.

No projeto Paço de Rei Plaza colocamos no mercado um total de 96 habitações, com tipologias desde o T1 ao T5. A entrega final está prevista até ao final de 2026 e o projeto encontra-se já em fase muito avançada de comercialização, restando apenas três frações disponíveis.

Já o Macau Valley II surge como a continuidade de um conjunto arquitetónico diferenciador, cuja primeira fase já foi totalmente comercializada e entregue. A segunda fase encontra-se agora em construção, com conclusão prevista para 2028. No total, as duas fases somam 72 apartamentos.

Ambos os projetos posicionam-se no segmento médio-alto, refletindo-se no nível de acabamentos, nas áreas generosas das frações e na qualidade global do produto, fatores que têm contribuído para uma boa adesão por parte do mercado.

Têm apostado em projetos residenciais desde T1 a T5. Que necessidades do mercado pretendem satisfazer? Quem são os compradores das casas pequenas? E das maiores?

A nossa aposta em tipologias que vão do T1 ao T5 resulta da intenção de dar resposta a um leque alargado de necessidades do mercado, acompanhando diferentes fases de vida e perfis de procura, garantindo soluções adequadas a cada momento.

Nos T1, verificamos sobretudo procura por parte de casais jovens em início de vida, mas também de investidores que procuram um ativo estável para colocação no mercado de arrendamento.

Nas tipologias T2 e T3 – que são, aliás, as que registam maior procura nos nossos projetos – encontramos, sobretudo, famílias em fase de crescimento ou já consolidadas, que procuram um equilíbrio entre área, funcionalidade e localização. Em paralelo, existe também uma procura relevante por parte de casais reformados, que optam por soluções mais práticas e funcionais. Em muitos casos, trata-se de uma mudança de moradia para apartamento, privilegiando maior conforto, melhor localização e menor necessidade de manutenção.

Já nas tipologias mais amplas, como T4 e T5, o perfil tende a ser de famílias maiores ou agregados que valorizam espaço, conforto e uma utilização mais exigente da habitação.

“A localização continua a ser um dos fatores mais determinantes, senão o principal, no sucesso de um projeto”

Quais são as características das casas mais valorizadas atualmente (divisões amplas, design, espaços exteriores, proximidade aos centros urbanos, sustentabilidade …)?

Atualmente, quem procura casa valoriza, sobretudo, produtos que se diferenciem do mercado mais convencional, quer ao nível das áreas, quer na qualidade e funcionalidade dos espaços. 

Uma das principais características é, sem dúvida, a dimensão das habitações. Ao contrário do que tem sido tendência nos últimos anos pela maioria do mercado, privilegiamos áreas mais generosas, que permitam maior conforto e melhor funcionalidade dos espaços. Por exemplo, desenvolvemos T2 entre os 90 e 120 metros quadrados (m2) ou T3 entre os 130 e 160 m2. Os espaços exteriores também assumem um papel cada vez mais central, com varandas amplas, que permitem momentos de lazer e convívio com família e amigos.

A localização continua a ser um dos fatores mais determinantes, senão o principal, no sucesso de um projeto. Procuramos localizações com boas acessibilidades, proximidade a centros urbanos e serviços, que permitam uma vivência mais prática do dia a dia, idealmente com possibilidade de fazer várias deslocações a pé e com alternativas de mobilidade além do automóvel. A sustentabilidade começar também a ganhar importância, sendo que todos os nossos edifícios apresentam certificação energética mínima de classe A.

A qualidade dos acabamentos, muito associada à durabilidade do ativo, é também uma preocupação crescente de quem nos procura. Nesse sentido, privilegiamos a utilização de marcas reconhecidas no mercado, nos revestimentos e louças sanitárias, eletrométricos, caixilharias, etc. Temos vários exemplos de compradores cujas habitações valorizaram ao longo dos anos, mantendo-se os edifícios em excelente estado de conservação, o que facilita também eventuais processos de venda. 

Outro aspeto que se valoriza muito é a proximidade que mantemos ao longo de todo o processo, tanto no pré como no pós-venda. Essa relação de confiança traduz-se, muitas vezes, em clientes que voltam a comprar connosco ao longo de diferentes gerações.

Quem é que está a comprar mais casas nos vossos empreendimentos (portugueses ou estrangeiros)? De que nacionalidades? Qual é o objetivo da aquisição (primeira habitação, casa de férias, investimento…)?

Atualmente, cerca de 90% dos nossos clientes são portugueses. Ainda assim, temos vindo a registar um aumento gradual da procura por parte de compradores estrangeiros, nomeadamente dos EUA, Brasil, França e Angola.

A grande maioria das aquisições destina-se a habitação própria e permanente. Este é, aliás, um aspeto que procuramos privilegiar, pois acreditamos que contribui para criar um verdadeiro sentido de comunidade nos empreendimentos, promovendo vizinhanças mais estáveis e com identidade. Existem também alguns casos de aquisição para habitação secundária, sobretudo, por parte de emigrantes que pretendem ter uma casa em Portugal para períodos de estadia. Surgem ainda, pontualmente, investidores que compram para arrendamento, nomeadamente em tipologias T1.

“Existe um interesse significativo pelos nossos empreendimentos ainda em fase de planta”

Como avalia o apetite para comprar casas em planta? Como é que uma família se pode preparar financeiramente para dar este passo?

Existe um interesse significativo pelos nossos empreendimentos ainda em fase de planta, sendo frequente termos a comercialização praticamente concluída antes do final da construção. Esse interesse resulta, sobretudo, da confiança no produto, suportado por vários fatores: a compra de um imóvel novo com garantias, algo que não acontece no mercado de usados, e também a possibilidade de se poder introduzir pequenas adaptações durante a obra.

Do ponto de vista financeiro, a compra em planta exige planeamento, mas também oferece alguma flexibilidade. Regra geral, implica um pagamento inicial no momento do contrato-promessa, mais alguns sinais conforme a forma de pagamento acordada, sendo o restante liquidado na escritura, o que dá tempo ao comprador para organizar a sua situação financeira. Ainda assim, é essencial garantir uma capacidade de endividamento equilibrada e acompanhar atempadamente o processo de financiamento bancário se necessário, de forma a assegurar previsibilidade até à conclusão do negócio.

Como vê as medidas incluídas no pacote fiscal do Governo (como o IVA a 6%) e a simplificação dos licenciamentos urbanísticos? O que falta ser feito para agilizar a construção de casas no país?

As medidas incluídas no pacote fiscal do Governo vão, em teoria, na direção certa. Mas, na prática, consideramos que podem não ser suficientes para produzir o impacto necessário no aumento da oferta de habitação. Será fundamental garantir estabilidade, previsibilidade e confiança no enquadramento fiscal e regulatório, de forma a incentivar o investimento e permitir uma resposta mais eficaz às necessidades do mercado.

No caso do IVA a 6%, a forma como a medida está estruturada levanta dúvidas relevantes quanto à sua eficácia. Na prática, o promotor continua a suportar IVA à taxa de 23% durante toda a fase de construção, sendo o eventual benefício apenas recuperado no final da obra. Isto implica um esforço financeiro significativo ao longo do projeto e introduz risco de tesouraria. 

Acresce ainda a atual falta de segurança jurídica, bem ilustrada pelo caso das operações urbanísticas em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), que durante anos beneficiaram da aplicação da taxa reduzida de IVA a 6% com base em certificações municipais, e relativamente às quais agora se veio defender um entendimento diferente. Tal pode levar muitos promotores a não refletirem esse potencial benefício no preço final, precisamente por não terem confiança de que o enquadramento fiscal se manterá estável até à conclusão do projeto.

Já no que diz respeito à simplificação dos licenciamentos urbanísticos, trata-se de uma medida que aplaudimos claramente. Este é, na nossa perspetiva, o principal constrangimento da atividade. Atualmente, é extremamente difícil fazer planeamento financeiro rigoroso quando não existe previsibilidade nos prazos de aprovação. No nosso caso concreto, temos processos que por vezes demoram entre dois a três anos a obter licenciamento, o que compromete a viabilidade dos projetos, aumenta os custos e reduz a capacidade de resposta do setor.

Ainda assim, importa ressalvar que esta simplificação deverá ser acompanhada de um enquadramento claro de responsabilidades. A transferência de maior responsabilidade para os técnicos pode trazer ganhos de eficiência, mas também poderá potenciar litígios durante a fase de execução das obras, caso não exista um quadro legal bem definido e equilibrado.

“Já começamos a sentir alguns efeitos da guerra no Médio Oriente no setor da construção”

Já se está a sentir algum impacto da guerra no Médio Oriente sobre os preços dos materiais, logística ou outros aspetos na construção de casas? Qual é o efeito que este conflito poderá ter na habitação em Portugal?

Sim, já começamos a sentir alguns efeitos da guerra no Médio Oriente no setor da construção. O impacto do aumento dos preços dos combustíveis é particularmente relevante, uma vez que afeta transversalmente toda a cadeia de valor: desde o transporte de materiais até aos próprios processos de produção. A isto soma-se o efeito indireto no custo de vida, que acaba por se refletir na pressão sobre os salários. No conjunto, estes fatores contribuem para um aumento dos custos de construção.

Neste momento, já temos sinais concretos dessa instabilidade, nomeadamente fornecedores a adiar a apresentação de orçamentos devido à volatilidade dos preços e à incerteza quanto à sua evolução no curto prazo. 

Caso o conflito se prolongue, é expectável que esta pressão sobre os custos se intensifique, podendo traduzir-se num aumento dos preços da habitação já nos próximos meses e até ao final do ano.

A JMSA adiantou ao idealista/news em 2022 que pretendia apostar no build to rent a médio prazo. Já têm algum projeto em vista? Conte-nos mais detalhes. As novas medidas para habitação do Governo vão ajudar a dar esse passo?

Temos, de facto, um projeto em desenvolvimento que se enquadra nessa estratégia. Trata-se de uma operação que iniciámos em 2023 e que está atualmente em fase de licenciamento, com expectativa de conseguir iniciar a construção ainda este ano. Será um projeto integralmente vocacionado para build to rent, com 21 frações, localizado no centro de Vila Nova de Gaia, mais concretamente em Mafamude.

Importa referir que este projeto foi estruturado de raiz sem considerar quaisquer medidas de incentivo. Ou seja, todo o racional de investimento, modelo financeiro e posicionamento no mercado foram definidos assumindo o enquadramento existente à data, sem dependência de apoios ou benefícios fiscais.

Sobre as novas medidas para a habitação anunciadas pelo Governo, nesta fase ainda é prematuro perceber o seu real impacto. O diploma oficial ainda não foi publicado, o que dificulta uma análise concreta sobre a sua aplicabilidade e eficácia. Naturalmente, qualquer medida que contribua para melhorar a previsibilidade e a atratividade deste tipo de projetos será positiva, mas, para já, mantemos uma abordagem prudente e não incorporámos esses potenciais incentivos no desenvolvimento em curso.

“Os nossos planos passam por consolidar a presença no concelho de Vila Nova de Gaia (…) , alargando progressivamente a outras zonas do Grande Porto, sendo Espinho o nosso próximo passo”

Quais são os planos da JMSA para o futuro? Têm mais empreendimentos em vista? Pretendem ficar pelo Grande Porto ou ponderam abrir horizontes?

Os nossos planos passam por consolidar a presença no concelho de Vila Nova de Gaia, onde temos vindo a desenvolver a nossa atividade de forma consistente e onde acreditamos existir ainda grande margem de crescimento. Atualmente, estamos a construir o Macau Valley II, com conclusão prevista para 2028, e prevemos ainda entregar até ao final deste ano a última fase do Paço de Rei Plaza.

Em termos de novos projetos, temos em fase de licenciamento um loteamento em Vila Nova de Gaia, junto à estação de metro Manuel Leão, bem como um loteamento em Espinho. Em ambos os casos, a expectativa é conseguir iniciar a construção ainda este ano ou, no limite, no próximo, dependendo dos prazos de aprovação.

A nossa estratégia passa por crescer de forma sustentada, reforçando a presença em Vila Nova de Gaia e alargando progressivamente a outras zonas do Grande Porto, sendo Espinho o nosso próximo passo.