Spread no crédito habitação caiu 70% na última década – porquê?

Monitorizar a fixação de preços no crédito habitação é uma das prioridades do Banco de Portugal (BdP) para o triénio 2026-2028. E, neste sentido, o regulador avançou com auditorias especiais a vários bancos do país. A conclusão é clara: o spread dos empréstimos da casa caiu 70% nos últimos dez anos, com a grande maioria dos contratos a ter spreads inferiores a 1%.

“Na última década, os spreads dos novos contratos de crédito habitação indexados à Euribor diminuíram. Em 2024, o spread médio ponderado destes novos contratos situou-se em 0,89 p.p. [pontos percentuais], face a 2,98 p.p em 2014”, conclui o BdP no Relatório de Estabilidade Financeira publicado esta quarta-feira, dia 27 de maio. Isto quer dizer que o spread – que é a margem de lucro dos bancos – caiu 70% em dez anos para cerca de um terço.

Nos novos créditos habitação a taxa variável ou mista assinados na primeira metade de 2024, cerca de 90% do montante concedido tinha um spread inferior a 1%. Só 8,5% destes contratos tinha um spread associado entre 1%-1,5% e apenas 2,1% dos novos empréstimos teve spread acima de 1,5%.

Mas por que motivo os bancos diminuíram a margem de lucro neste período? Desde logo, o supervisor liderado por Álvaro Santos Pereira refere que a composição do crédito habitação mudou muito nestes dez anos. “Enquanto em 2014, a quase totalidade dos novos contratos de crédito habitação era a taxa variável, em 2024 apenas 12% o eram, predominando contratos a taxa mista (68%) com períodos iniciais fixos entre 2 e 5 anos”, explica.

Além disso, “a redução dos spreads teve lugar num ambiente de forte concorrência entre instituições, de elevada liquidez, de maior recurso a intermediários de crédito e de medidas de políticas públicas como a isenção temporária da comissão de reembolso antecipado nos contratos com taxa variável”, lê-se ainda no relatório.

O BdP lembra que “a determinação do spread deve incorporar de forma adequada o perfil de risco do mutuário, as características da operação, os custos associados à concessão do crédito e os objetivos de rentabilidade da instituição”.

Há “fragilidades” nas políticas de fixação de preços

Nas auditorias realizadas a nove instituições bancárias – que representavam 74% do montante total no crédito habitação em junho de 2024 – verificou-se “um nível de cumprimento moderado das orientações aplicáveis, evidenciando fragilidades principalmente na documentação e formalização das práticas e políticas de fixação de preços, nos modelos/estruturas de governação que suportam esse processo e na incorporação, pelas ferramentas de preço, de todos os custos associados às operações de crédito”.

No total, foram identificadas 72 deficiências pelos auditores, sendo duas destas classificadas como oportunidades de melhoria, o que corresponde a uma média de 8 por instituição. Os bancos apresentaram planos de ação para corrigir as deficiências, devendo estar concluídos até ao final de 2026, processos que estão a ser acompanhados pelo regulador. 

“A correção atempada das deficiências identificadas é essencial para garantir a sustentabilidade dos modelos de negócio das instituições, reforçar os mecanismos de governação e assegurar que os preços praticados no crédito habitação consideram os riscos e custos associados”, considera o BdP, que considerará as conclusões da autoria no processo de análise e avaliação pelo supervisor (SREP) de 2026.