IVA a 6% na construção abrange obras desde setembro de 2025

As novas regras de desagravamento fiscal na habitação, centradas na aplicação de IVA reduzido na construção e reabilitação para venda ou arrendamento a preços “moderados”, já foram publicadas em Diário da República. O diploma, dirigido sobretudo a proprietários, promotores e investidores que pratiquem preços até 660.982 euros ou rendas até 2.300 euros mensais, clarifica o calendário e o âmbito das medidas.

De acordo com o Público, a taxa de IVA de 6% nas empreitadas de construção ou reabilitação de habitações com preços “moderados” terá efeitos retroativos, abrangendo obras cuja iniciativa procedimental se inicie entre 25 de setembro de 2025 – data do anúncio político destas medidas – e 31 de dezembro de 2029, desde que o IVA seja exigível até 31 de dezembro de 2032. No caso da venda, o benefício só se aplica se o imóvel for alienado no prazo máximo de 24 meses após a emissão da documentação de início de utilização. 

Para arrendamento, as casas têm de ser colocadas no mercado também até dois anos após a conclusão da obra e permanecer arrendadas, com rendas dentro do limite de 2.300 euros, por pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos após a licença de utilização. O jornal explica que o pacote assenta num conceito de preço “moderado” fixo na venda e atualizado nas rendas. 

No caso da compra, o teto é o limite superior do segundo escalão do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) para habitação própria e permanente, fixado em 660.982 euros para 2026, valor que não será atualizado anualmente porque o diploma faz referência expressa à tabela de IMT na redação do Orçamento do Estado para 2026. Já nas rendas, o limite “moderado” é definido como 2,5 vezes o salário mínimo de 2026 (2.300 euros) podendo ser revisto todos os anos de acordo com as regras de atualização previstas no Novo Regime do Arrendamento Urbano. Paralelamente, os senhorios que pratiquem rendas até 2.300 euros passam a beneficiar de uma taxa de IRS de 10% sobre rendimentos prediais (antes 25%), e as empresas têm uma exclusão de 50% desses rendimentos em IRC, independentemente do prazo dos contratos.

O diploma inclui ainda uma isenção total de mais‑valias para proprietários que vendam casa e reinvistam o produto, entre 24 meses antes e 36 meses após a venda, na aquisição de outra habitação que seja arrendada com renda “moderada”, devendo o imóvel manter‑se arrendado por pelo menos 36 meses nos cinco anos seguintes. Cria também contratos de investimento para arrendamento, permitindo a investidores privados firmar acordos até 25 anos com o IHRU, com a obrigação de afetar 70% da área à habitação com rendas até 2.300 euros e dando acesso a isenções de IMT,  Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e Imposto do Selo por oito anos.

A mesma fonte adianta, ainda, que o Programa de Apoio ao Arrendamento é revogado e substituído por um novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, com contratos mínimos mais curtos (três anos na residência permanente e três meses na temporária), e que o limite de dedução de rendas em IRS sobe dos atuais 700 euros para 900 euros na declaração deste ano e para 1.000 euros na de 2027.