Valor patrimonial do imóvel: o que é e como se calcula?

É possível que já tenhas ouvido falar no Valor Patrimonial Tributário (VPT). Embora não seja um termo muito utilizado no nosso dia a dia, tem um forte impacto sobre os impostos imobiliários que pagamos. 

Para conheceres melhor este conceito fiscal e entender como influencia diretamente no valor do IMI e do IMT, vem connosco descobrir o seu significado e o que poderás fazer para pagar menos de impostos, mantendo-te dentro da legalidade.

VPT: o que é?

O Valor Patrimonial Tributário é o valor que a Autoridade Tributária (AT) atribui a prédios urbanos e rústicos para efeitos fiscais, isto é, para calcular os impostos a pagar pelo imóvel, mais especificamente o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto de Selo (IS).

Como calcular o VPT?

O VPT, que pode ser consultado na Caderneta Predial, é calculado com base em critérios definidos no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), que inclui fatores como a área do terreno e de construção, a localização e as características específicas do imóvel.

Esta é a fórmula para o cálculo: VPT = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv. Agora vamos ver o que representam estas siglas:

• Vc: valor base dos prédios edificados, ou seja, é o custo médio de construção por metro quadrado;
• A: área bruta de construção + área excedente à área de implantação. Portanto, inclui a área da habitação e áreas adicionais como arrecadações ou garagens;
• Ca: coeficiente de afetação, que varia conforme o uso do imóvel (se é destinado a habitação, comércio ou serviços);
• Cl: coeficiente de localização, que depende da zona onde se insere o imóvel e das suas acessibilidades e serviços no meio envolvente;
• Cq: coeficiente de qualidade e conforto, que leva em consideração elementos como estacionamento privativo, elevadores ou piscinas;
• Cv: coeficiente de vetustez, fator que avalia a idade do imóvel e reduz o seu VPT de acordo com os anos que ele tem.

Impostos diretamente afetados pelo VPT

Como já referimos, é a partir do VPT que a Autoridade Tributária calcula o valor que terás a pagar de IMI, IMT e IS.

IMI

O Imposto Municipal sobre Imóveis deve ser pago, todos os anos, à Câmara Municipal de onde o imóvel se encontra. Para chegar ao valor a pagar, a AT multiplica o VPT pelas taxas de IMI definidas pela autarquia. Essas taxas têm base no CIMI, que estabelece como limites os seguintes valores: 

• De 0,3% a 0,45% para prédios urbanos;
• 0,8% para prédios rústicos;
• 7,5% para prédios que sejam propriedade de entidades (exceto pessoas singulares) com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a regime fiscal mais favorável.

Há municípios que beneficiam famílias com filhos, oferecendo um desconto extra mediante o número de descendentes que vivam na habitação até aos 25 anos de idade. Para um dependente o desconto é de 30 euros, para dois dependentes sobe para 70 euros e para três ou mais dependentes o desconto é de 140 euros.

Assim sendo, o IMI é calculado pela seguinte fórmula: IMI = VPT x taxa de IMI – dedução fixa

IMT

Para calcular o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, que é pago no momento da compra do imóvel, precisamos também do VPT ou do valor da escritura (prevalece o que for maior). 

No entanto, este imposto depende também de outros parâmetros como a finalidade da habitação (se é própria e permanente ou secundária) e a localização (se se situa em território continental ou insular).

Esta é a fórmula para calcular o IMT: IMT = valor de escritura ou VPT x taxa marginal – parcela a abater.

IS

Já o Imposto de Selo, que é também pago no momento da escritura da casa, tem uma taxa de 0,8% e calcula-se através da fórmula: IS = valor de escritura ou VPT (o maior valor) x 0,8%.

Como consultar o VPT?

Podes ficar a saber qual o VPT do teu imóvel diretamente num balcão das Finanças. No entanto, a nossa sugestão é que o faças no conforto do teu lar, através do Portal das Finanças, longe das filas intermináveis desse serviço público.

Vamos, então, explicar-te os passos que deves seguir:

• Acede ao Portal das Finanças;
• Seleciona as opções Cidadãos > Serviços > Prédios > Caderneta Predial;
• Em seguida, introduz os dados do imóvel (freguesia, artigo, fração e tipo de prédio);
• Para terminar, é só clicar em Consultar.

Quando é que o VPT é atualizado?

O Valor Patrimonial Tributário é atualizado automaticamente pelas Finanças de três em três anos. No entanto, nessa atualização apenas se aplica um coeficiente de desvalorização da moeda, enquanto os outros coeficientes não são revistos de forma automática, o que pode manter o VPT elevado com o passar dos anos.

Quando devo pedir a reavaliação do VPT?

Antes de te respondermos a essa pergunta, importa que saibas o que pode fazer o VPT baixar e aumentar, uma vez que, se estás a pensar pedir a reavaliação, o objetivo será fazer com que o valor baixe e não aumente.

O VPT poderá baixar quando se verificam estas situações:

• O imóvel tem já muitos anos e o seu coeficiente de vetustez não foi atualizado;
• A zona onde o imóvel se insere perdeu infraestruturas ou serviços que a valorizavam;
• As características do imóvel justificam um coeficiente de qualidade e conforto mais baixo.

Em contrapartida, há outras situações que poderão aumentar o VPT e, nesses casos, não convém que peças a reavaliação. Os casos são os seguintes:

• Obras que melhoraram o conforto e a qualidade da habitação;
• A zona onde o imóvel se insere foi alvo de melhorias de infraestruturas;
• Mudanças na tabela dos coeficientes usados pelas Finanças.

Para teres a certeza se deves, ou não, pedir a reavaliação do VPT, o melhor é fazeres uma simulação no Portal das Finanças através do simulador chamado “Simulação do Valor Patrimonial Tributário”.

Como pedir a reavaliação

Se depois de teres feito a simulação no Portal das Finanças teres chegado à conclusão de que estás a pagar mais IMI do que deverias, então deves pedir a reavaliação do VPT. Este pedido pode ser feito de três em três anos de forma gratuita, através do preenchimento da Declaração Modelo 1 do IMI, também no Portal das Finanças, ou apresentar o pedido diretamente num balcão físico, levando a Caderneta Predial do imóvel.

Os passos através do Portal das Finanças são os seguintes:

• Entra em Cidadãos > Serviços > Imposto Municipal sobre Imóveis;
• Seleciona Modelo 1;
• Preenche os dados solicitados e clica em Entregar Declaração (indicando que pretendes a reavaliação do VPT);
• Valida e submete.

Atenção que, se não concordares com o novo valor atribuído e quiseres uma segunda reavaliação, já haverá custos associados, uma vez que o pedido gratuito só pode ser feito de três em três anos.