Mercado imobiliário na Europa: 2026 será um ano de crescimento?

2026 não será apenas mais um ano para o imobiliário europeu. Será, sim, o ano em que o crescimento deste mercado vai retomar. É o que diz o relatório “European IG Real Estate 2026 Outlook”, do Barclays, que descreve um setor que voltou a crescer após um período de “sobrevivência”. Os baixos spreads, a postura construtiva das agências e a reabertura de um mercado acionista mais ativo estão a trazer de volta ao setor um dinamismo que estava ausente há anos.

2026, um ano crucial para o mercado imobiliário

Segundo o banco, 2026 será um ano crucial para o mercado imobiliário europeu por quatro razões: 

• a potencial retoma das atividades de fusões e aquisições;
• o retorno de condições favoráveis ​​ao crescimento orgânico e inorgânico;
• uma mudança gradual do ‘decured debt’ para o ‘unsecured debt’;
• a chegada ao mercado acionista de um vasto número de novos emissores com grau de investimento.

Títulos, liquidez e spreads: a grande recuperação do mercado de crédito

Esta viragem no mercado já era evidente em 2025: nos três primeiros trimestres do ano, foram emitidos 35 mil milhões de euros em títulos IG no setor imobiliário, um valor que se aproxima dos níveis recordes de 2020 (39 mil milhões de euros) e supera – e muito – os anos mais fracos entre 2022 e 2024.

Mas o verdadeiro impulso é esperado em 2026. O Barclays estima um volume total de cerca de 50 mil milhões de euros em novos títulos, destinados principalmente a refinanciar os 40 mil milhões de euros em títulos com vencimento próximo e substituir a dívida bancária mais cara contraída durante os anos em que as taxas estavam mais altas.

Com os spreads mais baixos e as agências de classificação de risco excecionalmente otimistas, muitos proprietários de imóveis vão optar por prazos mais longos: hoje, os REITs têm um prazo médio de vencimento de 5,8 anos, outros títulos financeiros de 4,7 anos , contra um índice europeu IG estagnado em 5,2 anos.

Além disso, o receio de “fallen angels” — ou seja, de ‘downgrade’ para ‘non-investment grade’  — parece ter diminuído: os proprietários com classificação BAA3 representam 11% do universo imobiliário IG, e nenhum apresenta perspetiva negativa.

Capital próprio versus crédito: dois mundos que não se comunicam

Embora o crédito pareça estar a caminhar para a normalização, o mercado de ações conta uma história diferente, muito mais complexa. O desempenho de vários subsetores na bolsa de valores retrata um mercado imobiliário europeu a duas velocidades. Em 2025, observou-se que:

• O retalho foi o grande vencedor, com um excelente crescimento de 15% no acumulado do ano;
• A logística parou em torno de 0%.
• Os escritórios perderam cerca de 10%.
• O setor residencial registou queda de 14% .

No entanto, no mercado de títulos, os spreads permanecem surpreendentemente semelhantes entre as categorias, um sinal de que o mercado da dívida está mais preocupado com a solidez dos balanços das empresas do que com o segmento em que atuam.

Quatro setores imobiliários, quatro histórias diferentes

O Barclays resume a saúde dos subsetores do imobiliário com quatro definições claras: 

• Retalho “prospera” em plena força: portfólios de alto rendimento e estratégias de crescimento, incluindo aquelas financiadas por via de aumentos de capital, tornam os proprietários de imóveis comerciais mais confiáveis ​​no novo ciclo. O setor beneficia de uma procura resiliente, enquanto os credores apreciam o fluxo previsível e o perfil de risco relativamente estável;
• Residencial “sobrevive” com dificuldades: as avaliações voltaram a subir, mas as operadoras não conseguem vender ativos em volumes significativos. O setor permanece vulnerável à persistência de altas taxas de juro, e 2026 pode não ser o ponto de viragem;
• Logística está em expansão: o setor continua a crescer por via de novos empreendimentos, aquisições e projetos de construção especulativos que, embora criem alguma perturbação operacional, não preocupam os investidores em títulos. O relatório também aponta para uma clara direção estratégica: muitos proprietários de imóveis logísticos podem entrar no mercado de data centers, impulsionados pela procura por inteligência artificial;
• Escritórios, um mercado com dois lados: os imóveis de primeira linha apresentam procura constante, enquanto os espaços de segunda linha registam um aumento das taxa de desocupação. Este setor está a ficar cada vez mais polarizado, uma tendência que pode durar anos.

As divergências entre os segmentos são confirmadas pelas variações de valor comparáveis ​​nas principais empresas europeias, que entre 2022 e o primeiro semestre de 2025 variam de quedas de cerca de -12% a aumentos de mais de +4%, sendo os setores de logística e retalho geralmente mais resilientes do que os setores residencial e de escritórios.

Das transações às fusões e aquisições: as grandes variáveis de 2026

2026 também poderá ser o ano do retorno de transações extraordinárias. Com as empresas imobiliárias cotadas em bolsa ainda negociadas com desconto em relação aos seus valores base e a necessidade de aumentar a eficiência operacional, o Barclays prevê um potencial aumento de fusões e aquisições. A liquidez do mercado de crédito e os spreads reduzidos fornecem o combustível necessário.