Ilhas privadas: 35 milhões no Egeu, 750 mil na Ria de Aveiro

No dia 7 de julho, uma ilha com cerca de 37 hectares entrou em leilão eletrónico com um valor base de 750.000 euros. Chama-se Ilha dos Puxadoiros, fica na Ria de Aveiro e as licitações estiveram abertas até às 18 horas de 7 de agosto. Um mês depois, do outro lado da Europa, uma ilha de 24 hectares no norte do Mar Egeu apareceu no mercado com um valor que a imprensa internacional situa em cerca de 35 milhões de euros.

O que se compra por 35 milhões no Mar Egeu

A ilha chama-se Argyronisos e fica na baía de Pteleos, ao largo da costa norte da Eubeia. Tem cerca de 24 hectares e aproximadamente 940 metros quadrados de área construída.

A propriedade inclui uma residência principal, uma moradia de dois pisos, várias casas em pedra natural, uma habitação para o responsável pela ilha e uma capela ortodoxa dedicada a São Anargiri. À volta, há olivais centenários, ciprestes e enseadas sem construção.

A mesma família é proprietária desde 1961. Durante décadas, a ilha funcionou como refúgio privado e exploração de azeite biológico, mais recentemente ligada a programas de bem-estar.

O acesso pode ser feito por helicóptero, num voo privado de cerca de 50 minutos a partir do aeroporto de Atenas. Em alternativa, o percurso por estrada e barco ronda três horas e meia. Skiathos, Skopelos e Alonissos ficam a poucas milhas.

O preço oficial não está publicado. A mediadora apresenta o valor “sob consulta”, mas a imprensa especializada grega e americana avançou 35 milhões de euros, cerca de 40 milhões de dólares. É um valor reportado, não confirmado. 

Em Portugal, o mercado de ilhas é minúsculo

Em Portugal, as ilhas que chegam ao mercado têm perfis muito diferentes dos grandes refúgios privados do Mediterrâneo. Mais do que luxo ou isolamento, os casos conhecidos mostram projetos ligados à aquicultura, ao turismo e, sobretudo, a processos de licenciamento complexos.

Ilha dos Puxadoiros, Ria de Aveiro

A Ilha dos Puxadoiros é o exemplo nacional mais recente e mostra bem que uma ilha portuguesa raramente se vende como cenário. O conjunto colocado em leilão integra marinhas e prédios rústicos, áreas destinadas a piscicultura semi-intensiva, viveiros, equipamentos e títulos de atividade aquícola associados a dois estabelecimentos.

As construções incluem a Casa da Ilha, a Casa da Pinta e dois palheiros. O projeto nasceu há cerca de 15 anos, quando um grupo de investidores de Aveiro comprou a propriedade para recuperar marinhas de sal abandonadas e produzir sal, salicórnia e ostras.

A venda decorreu no âmbito de um processo de desinvestimento e, até ao momento, o resultado do leilão não foi divulgado.

Ilha do Lombo, Castelo de Bode

O segundo caso fica em água doce. A Ilha do Lombo, na albufeira de Castelo de Bode, nasceu com o enchimento da barragem, quando um cabeço ficou transformado em ilha. Foi comprada por uma família local com o dinheiro das terras submersas.

A estalagem que ali abriu tornou-se um dos alojamentos mais mediáticos do país. Em 2011, um grupo hoteleiro comprou a ilha com um projeto turístico anunciado em mais de oito milhões de euros. As obras foram embargadas pela câmara municipal e a estalagem continua fechada.

É o retrato mais claro do risco específico deste tipo de ativo: o preço de compra é a parte fácil, o licenciamento é a parte que decide.

A lei que explica tudo: domínio público marítimo

A titularidade dos recursos hídricos em Portugal é regulada pela Lei n.º 54/2005. O domínio público marítimo pertence ao Estado e abrange as águas costeiras, os leitos e as margens sujeitas à influência das marés. A margem do mar tem, em regra, 50 metros de largura; nas restantes águas navegáveis, são 30 metros.

Para provar propriedade privada sobre parcelas de leitos ou margens do mar, é preciso demonstrar, com documentos, que o terreno já era particular antes de 31 de dezembro de 1864. No caso de arribas alcantiladas, a data é 22 de março de 1868.

Mesmo quando há propriedade privada, existem restrições. As parcelas estão sujeitas a servidão de uso público e não permitem obras sem autorização. Em caso de venda, o Estado ou as regiões autónomas podem exercer direito de preferência.

Na Ria Formosa, as ilhas barreira foram consideradas domínio público marítimo por serem areais formados por deposição aluvial. Essa interpretação levou às demolições no Farol e nos Hangares, na Ilha da Culatra, concluídas em 2018.

O Governo anunciou entretanto a concessão destes núcleos à Câmara de Faro, com vista à regularização de habitações. Não é um problema de mercado imobiliário, é um problema de titularidade.

O que verificar antes de fazer uma proposta

• Titularidade e delimitação: confirma se a totalidade da propriedade está fora do domínio público hídrico e se existe delimitação homologada. Se houver parcelas de leito ou margem, sabe desde o início que há servidões e direito de preferência do Estado.
• Licenciamento existente: pede as licenças de utilização, o histórico de processos camarários e eventuais embargos. Um projeto turístico aprovado no papel não é o mesmo que um projeto executável.
• Servidões e planos aplicáveis: verifica Reserva Ecológica Nacional, Rede Natura 2000, planos de ordenamento da orla costeira ou de albufeira e as respetivas restrições de edificabilidade.
• Títulos de utilização: captação de água, descarga, aquicultura, cais e ancoradouros dependem de títulos com prazos e condições próprias. Confirma junto da autoridade competente se são transmissíveis e em que termos.
• Acessos e autonomia: distância ao porto mais próximo, condições de mar, alternativas no inverno, capacidade de produção elétrica, reserva de água e gestão de resíduos.
• Custo anual de posse: impostos, seguros, manutenção dos edifícios e das margens, transporte e pessoal. É esta soma, e não o preço de compra, que determina se a ilha se mantém habitável dez anos depois.