EUA lançam apoios para tentar salvar 22 milhões de casas acessíveis

O acesso à habitação tornou-se um dos principais problemas da maior economia do mundo. A construção nos EUA não consegue inverter o défice estimado de quatro milhões de casas, segundo o Centro Conjunto de Estudos da Habitação da Universidade de Harvard, enquanto os preços das casas aumentaram até 60% desde antes da pandemia.

Isto faz com que muitas famílias não consigam aceder a uma casa, apesar de um estudo do ‘think tank’ New America indicar que um quarto das habitações ocupadas pelos proprietários nos Estados Unidos tem um valor inferior a 200 mil dólares — cerca de 171 mil euros ao câmbio atual. São conhecidas como Naturally Occurring Affordable Housing (NOAH), ou Habitação Acessível Natural.

Trata-se de mais de 22 milhões de habitações espalhadas por todo o país, desde cidades como Filadélfia, Chicago, Memphis ou Detroit — que tem mais de 68 mil casas devolutas — até Saint Louis ou El Paso, bem como outras cidades pequenas e médias dos EUA. Muitas destas localidades registaram uma forte perda de população na segunda metade do século XX, mas prevê-se que voltem a crescer à medida que o calor extremo e a escalada dos preços empurrem residentes do chamado Sun Belt (os estados do sul) para o interior do país.

Além disso, muitas destas casas remontam ao boom da construção do pós-Segunda Guerra Mundial, quando mais de 70% das novas habitações tinham menos de 130 metros quadrados. Estas casas têm agora mais de 75 anos e muitas necessitam de obras, o que significa que frequentemente não cumprem os requisitos mínimos para obter um empréstimo convencional, mesmo quando existe um comprador interessado.

Muitas vezes, as famílias que vivem nestas habitações acessíveis não conseguem suportar os custos das reparações necessárias para que as casas cumpram os critérios exigidos para a concessão de uma hipoteca, enquanto os programas de apoio à reabilitação têm poucos recursos e são escassos. O principal programa federal de reparação habitacional é o Programa de Seguro Hipotecário de Reabilitação 203(k) da Administração Federal da Habitação (FHA), mas menos de 1% dos beneficiários recorre a ele.

O resultado é um círculo vicioso: estas habitações não cumprem os requisitos necessários para a concessão de crédito hipotecário devido ao seu estado de degradação, mas praticamente não existe financiamento disponível para as reabilitar.

Como há dificuldades em obter crédito hipotecário, este segmento do mercado imobiliário praticamente não se movimentou nos últimos anos. A maioria das famílias não tem oportunidade de comprar estas habitações acessíveis, não por falta de procura, mas porque o sistema de financiamento para as adquirir praticamente não existe. Entre 2004 e 2021, a concessão de empréstimos inferiores a 150 mil dólares nos EUA caiu quase 70%, segundo a organização Pew Charitable Trusts.

O aumento dos custos fixos dos empréstimos, os encargos regulatórios introduzidos após a reforma do sistema financeiro através da Lei Dodd-Frank e a consolidação do setor bancário tornaram estes pequenos empréstimos pouco rentáveis. Para um banco, emitir um empréstimo de 75 mil dólares implica praticamente o mesmo trabalho que conceder um de 750 mil dólares, mas com uma margem muito inferior. Por isso, muitos bancos deixaram simplesmente de os oferecer.

Além disso, 97% das famílias norte-americanas que compram a primeira casa dependem de uma hipoteca para concretizar a aquisição. Assim, quando um banco recusa financiamento, mesmo famílias com bom historial de crédito ficam impedidas de comprar, por mais acessível que seja o imóvel. As casas permanecem abandonadas, degradam-se até deixarem de ser recuperáveis e acabam por desaparecer do mercado. As que ainda se mantêm habitáveis são frequentemente compradas a pronto pagamento e direcionadas para o mercado de arrendamento.

O resultado é que milhões de casas potencialmente acessíveis para compradores de primeira habitação ficaram num limbo financeiro: demasiado complexas para a maioria dos compradores e demasiado ignoradas pelos decisores políticos para serem resolvidas. “Temos dificuldade em construir novas habitações com rapidez suficiente, enquanto milhões de casas acessíveis existentes se degradam silenciosamente”, alertam vários especialistas.

Há esperança com crédito público que junta compra e reabilitação

As famílias interessadas em comprar existem. O que falta é uma infraestrutura financeira capaz de as ligar a estas casas. Como demonstram várias regiões dos EUA, colmatar essa falha é possível. Apesar do cenário atual, cidades e estados no epicentro da crise estão a inovar para oferecer empréstimos e apoios destinados à compra e reabilitação de habitação:

• O Programa de Hipotecas para Habitação de Detroit disponibiliza um empréstimo combinado de compra e reabilitação para casas que os bancos tradicionais recusam financiar, agregando o custo da aquisição e das obras num único crédito que permite recolocar estas habitações antigas no mercado.
• O Projeto Resurrection, em Chicago, concede empréstimos para reparações destinados a residentes de longa duração, prevendo o perdão de dívida até 75 mil dólares para quem permaneça no bairro de Pilsen, atualmente sujeito a um processo de gentrificação.
• Já a CHN Housing Partners, no Ohio, desenvolveu um produto financeiro que responde simultaneamente ao problema do financiamento e ao estado das casas: uma segunda hipoteca para obras complementada por uma primeira hipoteca flexível desenhada especificamente para habitações antigas.
• Por sua vez, a organização sem fins lucrativos Fahe, sediada no Kentucky, funciona como um centro de apoio a mais de 50 organizações sem fins lucrativos e instituições financeiras de desenvolvimento comunitário (CDFI), que concedem financiamento habitacional a comunidades de baixos rendimentos na região dos Apalaches.

Estes programas aumentam a oferta de habitação de forma mais barata, rápida e sustentável do que a construção nova. Nenhum opera ainda à escala nacional – pelo menos para já.

O Governo federal também desempenha um papel crucial na facilitação do acesso à habitação acessível, e começam a surgir alguns avanços. A recente ordem executiva da Administração Trump sobre a promoção do acesso ao crédito hipotecário dá passos importantes para reduzir os custos de conformidade impostos aos bancos comunitários e isentar os empréstimos hipotecários de baixo valor dos limites e comissões que os tornam pouco rentáveis.

A Lei de Acesso à Habitação do Século XXI, aprovada pelo Senado em março, propõe igualmente rever os limites às comissões e criar incentivos para quem conceda empréstimos de baixo montante. Talvez mais relevante seja a proposta da Lei de Reparação Integral de Habitações, que criaria um programa-piloto federal destinado a canalizar subsídios para organizações estatais e locais — incluindo entidades sem fins lucrativos e instituições financeiras de desenvolvimento comunitário — para financiar obras em casas de proprietários de baixos rendimentos e pequenos senhorios.

Entidades públicas, organizações sem fins lucrativos, empresas privadas e outros intervenientes podem aumentar o fluxo de capital para entidades locais, cooperativas de crédito especializadas em pequenos empréstimos e bancos comunitários. Financiar programas inovadores, como créditos que combinam compra e reabilitação ou programas de segundas hipotecas para obras, permitirá chegar a um maior número de compradores.